Dubajban magánszemélyként nem fizetsz jövedelemadót a bérleti díj után, de ettől még nem biztos, hogy adómentes a bevételed. Összeszedtem a kérdéseket, amelyeket minden magyar vásárlónak érdemes tisztáznia az adótanácsadójával.
„Dubajban nincs adó” – ez igaz, de csak félig. Az Emírségek magánszemélyként valóban nem adóztatja a bérleti bevételt és az ingatlan eladásából származó nyereséget. Magyarország viszont a magyar adóügyi illetőségű magánszemélyek világjövedelmét adóztatja, és ez a dubaji ingatlanra is kiterjedhet.
Ez a cikk nem adótanácsadás, hanem egy ellenőrzőlista ahhoz, hogy a könyvelőddel vagy adótanácsadóddal a jó kérdéseket beszéld meg.
1. Első kérdés: hol vagy adórezidens?
Minden azon múlik, melyik ország adóügyi illetősége vonatkozik rád. Önmagában az, hogy van dubaji ingatlanod vagy akár Golden Visád, nem tesz dubaji adórezidenssé, és nem szünteti meg a magyart.
A magyar szabályok szerint jellemzően magyar adórezidens vagy, ha:
- magyar állampolgár vagy, és nincs más államban is állandó lakóhelyed, vagy
- Magyarországon van az állandó lakóhelyed, illetve a létérdekeid központja (család, munka, vagyon).
Ha mindkét országban lenne illetőséged, a két ország közötti kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény dönti el, melyik számít. Az Emírségek is kiadhat adóilletőség-igazolást (Tax Residency Certificate), de ennek saját feltételei vannak (például minimális ott-tartózkodás).
2. A bérleti bevétel
- Az Emírségekben: magánszemélyként jellemzően nincs rá jövedelemadó.
- Magyarországon: magyar adórezidensként elsősorban azt kell megvizsgálni, hogy az egyezmény alapján melyik állam adóztathatja az ingatlanból származó jövedelmet, és Magyarország ezt mentesíti-e vagy beszámítja. Az egyezmények szokásos megoldása, hogy az ingatlan fekvése szerinti állam adóztathat. Hogy ebből a te esetedben mi következik, az egyezmény pontos szövegén és a hazai szabályokon múlik.
- Ha itthon adóköteles, akkor jellemzően SZJA (jelenleg 15%) terheli, bizonyos esetekben szociális hozzájárulási adó is, és az SZJA-bevallásban kell szerepeltetni.
Ez a legfontosabb kérdés, amit még a vásárlás előtt érdemes egy nemzetközi adózásban jártas szakemberrel tisztázni, mert a nettó hozamot jelentősen befolyásolhatja.
3. Az ingatlan eladása
A magyar szabályok szerint az ingatlan eladásából származó jövedelem adóalapja a tartási idővel csökken, és egy bizonyos idő (jelenleg 5 év) elteltével jellemzően már nem keletkezik adóköteles jövedelem. Hogy ez hogyan alkalmazható egy külföldi ingatlanra, és hogyan viszonyul az egyezményhez, azt szintén szakemberrel ellenőrizd.
Érdemes minden költséget dokumentálni (vételár, DLD illeték, jutalék, felújítás), mert ezek csökkenthetik a nyereséget.
4. Devizás és banki kérdések
- Az árfolyam-különbözet (AED/USD ↔ HUF) adózási szempontból is számíthat. Érdemes rögzíteni az árfolyamokat a be- és kifizetések napján.
- Az Emírségek részt vesz az automatikus pénzügyi információcserében (CRS), így a dubaji bankszámláid adatai eljuthatnak a magyar adóhatósághoz. Az átláthatóság tehát nem opcionális, hanem alapelvárás.
5. Cégen keresztül vagy magánszemélyként?
Sokan felvetik, hogy cégen keresztül vegyék meg az ingatlant (dubaji vagy magyar cégben). Ennek lehetnek előnyei, de jelentős költségei és adminisztrációja is van. Az Emírségekben 2023 óta társasági adó is létezik, a magyar oldalon pedig az ellenőrzött külföldi társaságokra vonatkozó szabályok is képbe kerülhetnek. Egyetlen lakásnál ritkán éri meg, több ingatlannál viszont érdemes megvizsgálni.
6. Öröklés
Nem adókérdés, de fontos. Nem muszlim külföldiek számára Dubajban végrendelet regisztrálható (például a DIFC Wills szolgáltatáson keresztül), ami jelentősen egyszerűsítheti az öröklést. E nélkül az öröklési eljárás hosszadalmas lehet.
Ellenőrzőlista az adótanácsadóhoz
- Hol vagyok adórezidens, és kell-e ezt igazolnom?
- Az egyezmény alapján hol és hogyan adózik a dubaji bérleti bevétel?
- Kell-e szocho-t fizetnem, és hogyan vallom be?
- Hogyan adózik egy későbbi eladás, és mit számolhatok el költségként?
- Hogyan kezeljem az árfolyam-különbözetet?
- Érdemes-e cégen keresztül vásárolni?
Ha a befektetési oldalt (hozam, költségek, hitel) szeretnéd átbeszélni, foglalj egy ingyenes konzultációt. Az adózási kérdésekhez szívesen ajánlok nemzetközi adózásban jártas szakembert.
A cikk általános tájékoztatás, nem minősül adótanácsadásnak. Az adószabályok és az egyezmények alkalmazása egyedi körülményektől függ, és változhat; döntés előtt fordulj adótanácsadóhoz.
Ne higgye el, számolja ki
A cikkben szereplő számokat a saját adataival is ellenőrizheti.
