Dubai ingatlan árak 2026 – valós tranzakciós adatok körzetenként

Mit jelent a medián négyzetméterár?

A medián a középső érték: az eladások fele ennél olcsóbb, a fele drágább volt. Az átlaggal szemben nem húzza el néhány rekordáron eladott penthouse vagy egy-egy kiugróan olcsó tranzakció, ezért jobban mutatja, mennyit fizetnek a vevők egy tipikus lakásért. A négyzetméterár a teljes vételár és a Dubai Land Departmentnél (DLD) bejegyzett alapterület hányadosa, dirhamban (AED/m²).

A négyzetméterár azért hasznos, mert a különböző méretű lakásokat összehasonlíthatóvá teszi. A kisebb lakások négyzetméterára azonban jellemzően magasabb, mint a nagyobbaké, így egy stúdiót a stúdiók, egy kétszobás lakást a kétszobás lakások árához érdemes mérni – ezért mutatjuk a mediánt lakástípusonként is.

Kész lakás vagy off-plan: miért más az ár?

Off-plan lakásnál a vevő még az átadás előtt vásárol – a fejlesztőtől vagy egy korábbi vevőtől –, és a vételárat jellemzően részletekben fizeti az építkezés alatt. A kész (ready) lakás azonnal birtokba vehető vagy kiadható. Dubajban az off-plan lakások medián ára rendszerint magasabb: új építésűek, többnyire újabb projektekben vannak, és a részletfizetési lehetőség is beépül az árba.

A két szegmenst ezért ne keverje: ha kész lakásra kap ajánlatot, a kész lakások mediánjához, ha off-plan lakásra, az off-plan mediánhoz hasonlítsa. A körzetek táblázatában az off-plan arány azt mutatja, mennyire az új építésű kínálat határozza meg egy körzet forgalmát.

Miért mozoghat a medián akkor is, ha az árak nem változnak?

A medián mindig az adott időszakban ténylegesen eladott lakásokból számolódik. Ha egy hónapban több nagy, drágább projekt kezdi az értékesítést, vagy a forgalom a központi körzetekből a külső, olcsóbb körzetek felé tolódik, a medián akkor is elmozdulhat, ha egy konkrét lakás értéke nem változott. Ezt nevezik összetételhatásnak.

Ezért a havi adatokat érdemes a trend szempontjából nézni, és nem egy-egy hónap kiugrásából következtetni. A 12 hónapos összevetés és a körzetenkénti bontás megbízhatóbb képet ad, de a múltbeli áralakulás a jövőbeli árakra nem jelent garanciát.

Hogyan használja az adatokat vásárlás előtt?

Ha konkrét ajánlatot kapott, ossza el a vételárat a lakás alapterületével, és vesse össze az eredményt a körzet medián négyzetméterárával, valamint az azonos típusú lakások mediánjával. Ha az ajánlat jelentősen a medián fölött van, kérdezzen rá, mi indokolja: kilátás, emelet, állapot, márkázott projekt vagy egy kedvezőbb fizetési ütemezés. Ha jóval olcsóbb, annak is oka lehet – például régebbi épület, kevésbé keresett elhelyezkedés vagy magasabb közös költség.

A teljes képhez a vételáron túl a járulékos költségeket, a várható bérleti bevételt és az árfolyamot is érdemes kiszámolni. Ebben segítenek az alábbi cikkek és díjmentes eszközök:

• Dubai ingatlan befektetés: vélemények és valós DLD adatok
• Olcsó dubaji ingatlanok: mit kap 1 millió dirham alatt?
• Hol érdemes ingatlant venni Dubajban? Körzetek összehasonlítása
• ROI és hozam kalkulátor
• Dirham–forint átváltó
• Ingyenes konzultáció egy konkrét ajánlat átnézéséhez

Az adatok a Dubai Land Department (DLD) nyilvános tranzakciós adataiból származnak, 2023-tól. Csak lakás-adásvételeket veszünk figyelembe, a következő szabályokkal:

• Lakás-adásvételek: off-plan előregisztráció, kész lakás eladása és késleltetett eladás (delayed sale) – jelzálog-, bérleti és fejlesztői regisztrációs ügyletek nélkül.
• 20 és 1000 m² közötti alapterület és 100 000 AED feletti vételár (így kiesnek az elírások, a parkolóhelyek és az egész emeletek).
• Kizárjuk a csomagban eladott lakásokat (block deal), a tokenizált résztulajdon-eladásokat és a hotelapartmanokat.
• Mediánt csak legalább 30 eladásból közlünk; ennél kevesebb esetén „–” jelzi a hiányzó értéket.
• Az „utolsó 12 hónap” a legutóbbi rögzített adásvétel napjáig tart; az adatokat naponta frissítjük.

Adatok frissítve: 2026. október 31.

Az oldal tájékoztató jellegű piaci statisztikát mutat; nem értékbecslés és nem befektetési tanácsadás.