Aki Dubajban ingatlanvásárlást tervez, általában két kérdéssel kezdi: kell-e vízum már az első, ingatlannéző úthoz, és milyen tartózkodási engedélyt kaphat, ha végül vásárol. Ebben az útmutatóban először a turista beutazást tisztázzuk, majd sorra vesszük az Egyesült Arab Emírségek tartózkodási vízumait, különös tekintettel azokra, amelyek ingatlanbefektetéshez kötődnek. Minden adatnál a hivatalos forrást is megadjuk. Ahol a hatóságok saját oldalai sem egységesek, ezt jelezzük, és nem találgatunk.
Kell-e vízum magyaroknak Dubajba turistaként?
Röviden: nem. A Konzuli Szolgálat Egyesült Arab Emírségekre vonatkozó utazási tanácsai szerint a magyar állampolgárok a beutazás napjától legalább 6 hónapig érvényes útlevéllel előzetesen beszerzett vízum nélkül léphetnek be az országba, és 6 hónapon belül 90 napig tartózkodhatnak ott. Az időtartam lejárta után nincs lehetőség hosszabbításra. A repülőtéri tranzit is vízummentes.
Néhány gyakorlati részlet ugyanebből a forrásból:
- Csak útlevéllel utazhat. A személyi igazolvány (sem a kártya, sem az ideiglenes) nem elfogadott úti okmány.
- Az útlevél érvényessége: a belépés napjától számítva még legalább 6 hónap. Aki érvényes emírségi tartózkodási engedéllyel rendelkezik, annál ez a követelmény nem érvényes.
- Ellenőrizze a pecsétet. A Konzuli Szolgálat szerint több magyar állampolgár is gondba került, mert a be- vagy kilépés dátumát a rendszerben nem rögzítették helyesen, és ez túltartózkodásnak tűnt. Érdemes ellenőrizni a bepecsételt dátumot, a beszállókártyát pedig legalább 180 napig megőrizni.
- Túltartózkodás: az UAE hivatalos portálja szerint a látogató-, turista- és tartózkodási vízumokra egységesen napi 50 AED bírság vonatkozik.
Aktuális biztonsági helyzet (2026. október): a Konzuli Szolgálat az Egyesült Arab Emírségeket jelenleg a II. biztonsági kategóriába sorolja (kiemelt biztonsági kockázat) a térségben zajló háborús események miatt. Azt kéri, hogy csak halaszthatatlan esetben utazzanak az országba, és utazás előtt regisztráljanak konzuli védelemre. Ugyanez az oldal azt írja, hogy az EASA korlátozásai miatt az európai légitársaságok jelenleg nem indítanak járatokat az országba. A Wizz Air várhatóan 2027. január 10-ig halasztotta el az újraindulást. Ingatlannéző út tervezése előtt mindenképpen nézze meg a friss utazási tanácsokat.
Aki gyakran utazik, annak megoldás lehet az 5 éves, többszöri beutazásra jogosító turistavízum. Az u.ae turistavízum-oldala szerint ezzel alkalmanként 90 napot lehet az országban tölteni, ami további 90 nappal meghosszabbítható. Feltételek: az elmúlt 6 hónapban legalább 4000 USD (vagy ennek megfelelő) bankszámla-egyenleg, az Emírségekben érvényes, 180 napos egészségbiztosítás, valamint továbbutazásra vagy visszautazásra szóló jegy.
A tartózkodási vízumok áttekintése
A turista beutazás nem ad tartózkodási jogot. Ha Ön hosszabb távon szeretne Dubajban élni, vagy a befektetéséhez tartózkodási engedélyt kapcsolna, az alábbi kategóriák jöhetnek szóba. A táblázat a hivatalos oldalak 2026. októberi állapotát foglalja össze. A részleteket a következő fejezetekben, forrással együtt találja.
| Típus | Fő feltétel | Érvényesség | Kinek való |
|---|---|---|---|
| Vízummentes belépés (turista) | Legalább 6 hónapig érvényes magyar útlevél | 6 hónapon belül 90 nap, nem hosszabbítható | Első látogatás, ingatlannézés |
| 5 éves turistavízum (többszöri beutazás) | 4000 USD egyenleg, 180 napos egészségbiztosítás, továbbutazási jegy | 5 év, alkalmanként 90 + 90 nap | Gyakran visszatérő látogatók |
| 2 éves ingatlanbefektetői vízum | Egyedüli tulajdonosnál nincs minimális ingatlanérték; közös tulajdonnál tulajdonosonként legalább 400 000 AED részesedés | 2 év, megújítható | Akinek az ingatlanja 2 millió AED alatti |
| Golden Visa ingatlannal | Legalább 2 millió AED vételárú ingatlan a kérelmező nevén | 10 év, megújítható (DLD, ICP) | Nagyobb összegű befektetők, családdal |
| Nyugdíjas vízum | 55 év felett, 15 év munkaviszony, vagyoni vagy jövedelmi feltétel | 5 év | Nyugdíjba vonulók |
| Munkavállalói vízum | Munkáltató kérelmezi | 2 év, megújítható | Dubajban elhelyezkedők |
| Green visa | Szakképzett munkavállalók, szabadúszók, befektetők, üzlettársak | 5 év, megújítható | Önfoglalkoztatók, vállalkozók |
Gyors előszűrésre használhatja a vízumjogosultság-ellenőrzőnket is.
Befektetői vízum ingatlannal
A 2 millió AED alatti ingatlanokhoz a 2 éves, megújítható ingatlanbefektetői tartózkodási vízum tartozik. Ennek feltételei 2026-ban jelentősen egyszerűsödtek: a Dubai Land Department (DLD) eltörölte a korábbi 750 000 AED-es minimális ingatlanértéket (KPMG-összefoglaló, 2026).
- Egyedüli tulajdonos: nincs minimális ingatlanérték – bármilyen értékű, a saját nevén lévő dubaji ingatlan alapján kérheti a vízumot.
- Közös tulajdon: minden tulajdonostársnak legalább 400 000 AED értékű részesedéssel kell rendelkeznie. Ha például két tulajdonos fele-fele arányban vesz egy lakást, az ingatlan értékének legalább 800 000 AED-nek kell lennie ahhoz, hogy mindketten jogosultak legyenek.
Érdemes tudni, hogy a DLD GYIK-oldalán még a korábbi értékhatárok olvashatók (például 750 000 AED), ez az oldal a szabályváltozás után nem frissült. A beadás előtt – különösen jelzáloggal terhelt vagy épülő ingatlannál – a részleteket érdemes az illetékes hatóságnál (DLD, illetve a dubaji bevándorlási hatóság, a GDRFA) is ellenőrizni.
Ha a vásárlás folyamata is érdekli, olvassa el lépésről lépésre szóló útmutatónkat: dubaji ingatlanvásárlás magyarként.
Golden Visa ingatlannal
A legismertebb, ingatlanhoz kötött hosszú távú tartózkodási engedély a Golden Visa. A DLD szolgáltatási leírása szerint az a befektető kérheti a 10 évre szóló, megújítható tartózkodási engedélyt, akinek a vásárláskori vételár alapján legalább 2 millió AED értékű ingatlana van. A fő feltételek ugyanitt:
- az ingatlan (egy vagy több) teljes egészében a kérelmező nevén áll,
- jelzáloggal terhelt ingatlan is elfogadható lehet, de ehhez a bank hozzájáruló levele kell a befizetett összeg és a fennálló tartozás feltüntetésével,
- a kérelmezőnek a kérelem idején az Emírségekben kell tartózkodnia,
- a házastárs, a gyermekek és a szülők is szponzorálhatók.
Az ICP ingatlanbefektetői belépési engedélye szintén a 10 éves Golden Residency megszerzéséhez szükséges eljárásra szolgál. Ehhez az ingatlanügyi hivatal igazolása kell arról, hogy a befektető legalább 2 000 000 AED értékű ingatlan tulajdonosa.
Eltérés a forrásokban: az u.ae Golden Visa-oldalának táblázata az ingatlanbefektetőknél 5 éves időtartamot tüntet fel, a DLD és az ICP viszont 10 évet. A feltételeket a beadás előtt az illetékes hatóságnál ellenőrizze.
A részleteket, a díjakat és a családtagok szponzorálását külön cikkben tárgyaljuk: Golden Visa Dubajban ingatlanbefektetéssel.
Fontos: a Golden Visa bevándorlási jogállás, nem azonos az adóilletőséggel. Hogy hol adózik, az külön kérdés, erről itt olvashat: dubaji ingatlan adózása magyar adórezidensként.
Nyugdíjas vízum
Az UAE hivatalos portálja szerint nyugdíjas külföldiek 5 éves tartózkodási vízumot kérhetnek, ha legalább 15 évet dolgoztak (az Emírségekben vagy azon kívül), és nyugdíjba vonuláskor legalább 55 évesek. Emellett az alábbi két feltétel egyikének teljesülnie kell:
- legalább 1 millió AED értékű ingatlan és legalább 1 millió AED megtakarítás, vagy
- legalább évi 180 000 AED jövedelem (Dubajból történő kérelemnél a portál szerint legalább évi 240 000 AED fix jövedelem).
Az ingatlannal is teljesíthető feltétel miatt ez a vízum azoknak lehet érdekes, akik nyugdíjas éveik egy részét Dubajban töltenék. Hogy a jövedelmet és a megtakarítást pontosan milyen formában kell igazolni, azt a beadás előtt a hatóságnál ellenőrizze.
Munkavállalói vízum röviden
Az u.ae munkavállalói vízumról szóló oldala szerint a hagyományos munkavállalói vízum 2 évre szól, és megújítható. A kérelmet a munkáltató nyújtja be. Szakképzett munkavállalók, szabadúszók, önfoglalkoztatók, valamint befektetők és üzlettársak a Green visát is választhatják. Ez 5 évre szóló, megújítható, szponzor nélküli tartózkodási engedély, amellyel családtagok is szponzorálhatók. Ingatlanbefektetőként ezekre jellemzően nincs szüksége, de ha Dubajban dolgozna is, érdemes ismerni őket.
Az ügyintézés lépései
Az alábbi sorrend az ingatlanalapú Golden Visa tipikus menete a DLD és az ICP leírásai alapján. Az egyes lépések emírségenként és élethelyzettől függően eltérhetnek.
- Előzetes ellenőrzés. Mérje fel, melyik kategóriába esik. Az ICP-nek online jogosultság-ellenőrzője van, mi pedig a vízumellenőrzőnkkel segítünk az előszűrésben.
- Ingatlanvásárlás és tulajdoni lap. A DLD a kérelemhez elektronikus tulajdoni igazolást (title deed) kér. A vásárlás menetéről itt olvashat.
- Beutazás. Vízummentesen vagy az ICP ingatlanbefektetői belépési engedélyével, mert a DLD szerint a kérelmezőnek az országban kell lennie.
- Kérelem benyújtása. Dubajban a DLD szolgáltatási leírása szerint szolgáltatási központban. Szükséges: útlevél, tulajdoni igazolás, fénykép, valamint a meglévő Emirates ID és tartózkodási engedély másolata, ha van.
- Orvosi vizsgálat és Emirates ID. Az u.ae szerint a 18 év felettieknek orvosi vizsgálaton kell részt venniük, biztonsági ellenőrzésen kell átesniük, és Emirates ID-t kell igényelniük.
- Kiállítás. A DLD 7–10 munkanapos ügyintézési időt jelez. Az engedélyt e-mailben küldik meg.
- Családtagok. A házastárs, a gyermekek és a szülők szponzorálása külön kérelemmel történik.
A díjakat a DLD tételesen közli. A 10 éves engedély összesen 9884,75 AED (orvosi vizsgálat, Emirates ID, engedély, DLD- és adminisztrációs díj), a családtagoké külön számítódik. A díjak változhatnak, ezért a fizetés előtt nézze meg az aktuális összeget a hatóság oldalán.
Gyakori kérdések
Kell-e vízumot intéznem, ha csak megnézni megyek egy ingatlant Dubajba? Nem. Magyar útlevéllel 6 hónapon belül 90 napig vízum nélkül tartózkodhat az Emírségekben, ha az útlevele a belépéstől számítva még legalább 6 hónapig érvényes (Konzuli Szolgálat).
Beutazhatok személyi igazolvánnyal? Nem. A Konzuli Szolgálat szerint az Egyesült Arab Emírségekbe csak útlevéllel lehet beutazni, személyi igazolvánnyal nem.
Mekkora értékű ingatlan kell a 2 éves befektetői vízumhoz? 2026 óta egyedüli tulajdonosnál nincs minimális ingatlanérték. Közös tulajdonnál minden tulajdonostársnak legalább 400 000 AED értékű részesedéssel kell rendelkeznie.
Mekkora értékű ingatlan kell a Golden Visához? A DLD és az ICP szerint legalább 2 millió AED vételárú ingatlan, teljes egészében a kérelmező nevén. Ez lehet egy vagy több ingatlan is.
Elveszíthetem a tartózkodási engedélyemet, ha sokat vagyok Magyarországon? Az általános szabály szerint 180 nap folyamatos külföldi tartózkodás után a tartózkodási engedély érvényét veszti (u.ae). Az ICP vonatkozó szolgáltatási oldala szerint azonban a Golden, Green és Blue Residence birtokosai ez alól kivételt jelentenek: amíg az engedélyük érvényes, bármikor beléphetnek.
Jelent-e a Golden Visa adórezidenciát? Nem automatikusan. A tartózkodási engedély bevándorlási jogállás, az adóilletőség külön kérdés. Részletek: dubaji ingatlan adózása magyar adórezidensként.
Meghosszabbítható a 90 napos vízummentes tartózkodás? A Konzuli Szolgálat szerint nem. Ha többször és hosszabban tartózkodna az országban, az 5 éves turistavízum vagy egy tartózkodási engedély lehet a megoldás.
Összegzés
Ha a teljes képet szeretné látni – hozam, költségek, kockázatok és a vásárlás lépései egy helyen –, olvassa el a Dubai ingatlanbefektetés 2026 útmutatónkat.
Magyar állampolgárként turistaként nem kell vízum Dubajba: 6 hónapon belül 90 napig vízum nélkül tartózkodhat, legalább 6 hónapig érvényes útlevéllel. Ha hosszabb távon gondolkodik, az ingatlanhoz kötött tartózkodási engedély a legkézenfekvőbb út. Legalább 2 millió AED értékű ingatlannal a DLD és az ICP szerint 10 éves, megújítható Golden Visa kérhető. Kisebb ingatlanra a 2 éves, megújítható befektetői vízum kérhető, amelyhez 2026 óta egyedüli tulajdonosnál nincs minimális ingatlanérték, közös tulajdonnál pedig tulajdonosonként legalább 400 000 AED részesedés kell. A jelenlegi biztonsági besorolás és a légi közlekedés korlátozásai miatt az utazás időzítését is gondosan tervezze meg.
Ha szeretné átbeszélni, melyik vízumtípus illik az Ön befektetési tervéhez, kérjen konzultációt.
Utoljára ellenőrizve: 2026. október 9.
Ne higgye el, számolja ki
A cikkben szereplő számokat a saját adataival is ellenőrizheti.
