Magyar állampolgárként is vehetsz saját tulajdonú ingatlant Dubajban, rezidensvízum nélkül. Összeszedtem a folyamat lépéseit a kiválasztástól a tulajdoni lapig, és azt is, hol szoktak hibázni az első vásárlók.
Sokan meglepődnek rajta, de magyar állampolgárként rezidensvízum nélkül is vehetsz saját nevedre ingatlant Dubajban. A feltétel annyi, hogy az ingatlan úgynevezett freehold területen legyen. Ebben a cikkben végigmegyek a folyamaton úgy, ahogy egy első vásárlónak érdemes látnia.
1. Freehold vagy leasehold?
Dubajban a külföldiek a kijelölt freehold területeken szerezhetnek teljes, időkorlát nélküli tulajdont. Ilyen többek között a Dubai Marina, a Downtown Dubai, a Business Bay, a Jumeirah Village Circle (JVC), a Palm Jumeirah vagy a Dubai Hills Estate. A tulajdonjogot a Dubai Land Department (DLD) jegyzi be, és ugyanúgy eladhatod, bérbe adhatod vagy örökül hagyhatod, mint otthon.
A leasehold konstrukció hosszú távú (jellemzően legfeljebb 99 éves) használati jogot jelent, nem tulajdont. Befektetési célra szinte mindig a freehold a jó választás.
2. Költségvetés: nem csak a vételár számít
A vételár mellett számolj a járulékos költségekkel is. A legnagyobb tétel a DLD átírási illeték, amely a vételár 4%-a. Ehhez jön az ügyintézési díj, az ingatlanközvetítői jutalék (másodpiacon jellemzően 2%), hitel esetén pedig a jelzálog bejegyzése és a banki díjak. Ökölszabályként a vételár felett nagyjából 6–8%-kal érdemes számolni.
Pontos összeget a DLD költségkalkulátorral kaphatsz, a részletekről pedig külön cikket írtam.
3. Kész ingatlan vagy off-plan?
- Kész (ready) ingatlan: azonnal bérbe adható, látod, mit veszel, viszont egyben kell kifizetni (vagy hitelből).
- Off-plan (épülő) ingatlan: a fejlesztőtől, részletfizetéssel veszed, gyakran alacsonyabb belépő áron. Cserébe évekig nem termel bevételt, és a fejlesztő megbízhatóságán sok múlik.
A kettő összehasonlításáról itt olvashatsz bővebben.
4. A vásárlás lépései (másodpiaci, kész ingatlan)
- Ajánlat és megállapodás az árban. Az eladóval a RERA-regisztrált közvetítőn keresztül tárgyalsz.
- Adásvételi előszerződés (Form F / MOU). Ez a szabványos dubaji szerződés, amelyet a vevő, az eladó és a közvetítők írnak alá. Rögzíti az árat, a határidőket és a kötbért.
- Foglaló. Jellemzően a vételár 10%-a, amelyet a közvetítő iroda letétben tart.
- NOC a fejlesztőtől. Az eladó kéri ki a fejlesztőtől a No Objection Certificate-et, amely igazolja, hogy nincs tartozás (például közös költség) az ingatlanon.
- Átírás a DLD-nél (Trustee iroda). A vételár kiegyenlítése és az illetékek megfizetése után a DLD kiállítja az új tulajdoni lapot (Title Deed) a nevedre. Ez általában egyetlen ügyintézési alkalom.
Ha nem tudsz személyesen jelen lenni, meghatalmazással (Power of Attorney) is lebonyolítható a folyamat. Ha a meghatalmazást külföldön állítják ki, hitelesítés és felülhitelesítés is kell hozzá.
5. Off-plan vásárlás esetén
Off-plan vásárlásnál a fejlesztővel kötsz szerződést (SPA). A befizetett összegek az RERA által felügyelt escrow számlára kerülnek, a projektet pedig ideiglenesen az Oqood rendszerben jegyzik be. A részletek a fizetési tervet követik (például 60/40 vagy átadás utáni részletek), a végleges tulajdoni lapot az átadás után kapod meg.
6. Pénzmozgás és banki háttér
A vételárat jellemzően egy dubaji bankszámláról vagy nemzetközi utalással fizeted, gyakran manager's cheque formájában. Már az elején érdemes tisztázni:
- a forrás igazolását (a bankok és a közvetítők is kérik a pénzmosás elleni szabályok miatt),
- az árfolyamkockázatot: az AED az amerikai dollárhoz van kötve, így valójában USD/HUF kitettséget vállalsz,
- és azt, hogy hitelt veszel-e fel. Ehhez hasznos a jelzáloghitel-kalkulátor.
7. A leggyakoribb hibák, amiket látok
- Csak a vételárat nézik, a közös költséget (service charge) nem. Ez évente négyzetméterenként jelentős tétel lehet, és közvetlenül csökkenti a hozamot.
- A bruttó hozamot hiszik nettónak. A hirdetésekben szereplő hozam szinte mindig bruttó.
- Nem ellenőrzik a fejlesztő előéletét off-plan vásárlás előtt.
- Nem gondolnak az otthoni adózásra. Erről itt írtam részletesen.
Összefoglalva
A dubaji ingatlanvásárlás jól szabályozott és átlátható folyamat, de sok benne a helyi sajátosság. Ha szeretnéd a saját helyzetedre szabva végiggondolni (költségvetés, terület, hitel, vízum), foglalj egy ingyenes konzultációt.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül befektetési, jogi vagy adótanácsadásnak. A díjak és szabályok változhatnak; döntés előtt ellenőrizd az aktuális feltételeket.
Ne higgye el, számolja ki
A cikkben szereplő számokat a saját adataival is ellenőrizheti.
